להלן נוהל עבודה מוסדר להליך אישור תכניות בינוי וביצוע בקנ"מ ,1:250 המתאר את אופן ביצועו,שלביו, הגורמים המעורבים בו ויחסי הגומלין ביניהם. נוהל זה יהיה נתון לשינויים ועדכונים, בהתאם להנחיות מהנדס העיר. גרסאות מעודכנות יופצו בהתאם.
מטרה
הקניית מידע למתכננים לאופן אישור תכניות הבינוי והפיתוח 1:250, כחלק מהליך האישורים הנדרש לקידום ביצוע המיזמים.
כללי
הליך אישור תכניות הבינוי והפיתוח ,1:250 הינו שלב תכנוני וסטטוטורי, ההכרחי לקידום ביצוע מיזמי הבניה וקודם להגשת בקשות להיתרי בניה כמפורט בהוראות התכניות המאושרות החלות . אישור התכניות הוא בסמכות הוועדה המקומית ומתקבל לאחר דיון בוועדת המשנה, מילוי התנאים שקבעה וחתימתה ע"י מהנדס העיר ויו"ר הוועדה.
הנחיות כלליות לתכנון
התאמה לתוכניות ומסמכים
על התכנית לעמוד בכל ההוראות המחייבות מהתכניות המאושרות החלות, כולל נספחי הבינוי שבהן ובהתאמה לתכנית הבינוי 1:500 המאושרת (או בקנ"מ אחר כפי שקבעה בתב"ע), ועפ"י החוק, התקנות והתקנים המחייבים.
התאמה לבינוי 1:500 (או אחר כפי שקבוע בתב"ע)
על התכנית להיצמד לעקרונות הבינוי והפיתוח האדריכליים שהותוו בתכניות המאושרות ובתכנית הבינוי 1:500 כל סטייה או שינוי מעקרונות אלה, באם יתבקשו, יבחנו ע"י צוות התכנון ויומלצו לאישור הוועדה, רק לאחר ששוכנע כי אינם מהווים פגיעה מהותית למצב המאושר. בכל מקרה, יובהר כי הסמכות לאישור השינויים נמצאת בידי הוועדה בלבד. כמפורט במדיניות הוועדה לנושא שינוי בינוי.
התאמה וחיבור לתשתיות באתר
התכנון יסתמך על התשתיות הקיימות והמאושרות באתר ובאישור האגפים הרלוונטיים בעירייה ומחוצה לה.
גורמי האישור והתיאום בעירייה
וועדת המשנה – דנה ובוחנת את התוכניות וקובעת את התנאים לאישור התכנית
מהנדס העיר – מעורב בהליך לכל אורכו עפ"י הצורך, מאשר השיבוץ לדיון בוועדת המשנה, מאשר התכנית לאחר מילוי תנאי הוועדה, ביחד עם יו"ר הוועדה
מח' תכנון – בשלב בדיקת התכנית מעורבים יועצים נוספים בהתאם לצורך (אד' נוף, תנועה, ביוב, וניקוז וכד') בסיום ההליך התכנית תועבר לחתימת הגורמים הרלוונטיים.
מח' תשתיות – תיאום תשתיות וניקוז, תנועה וחניה. כוללת יועצי ניקוז ותנועה.
מח' שפ"ע – אישור לנושאי הסדרת אצירה ופינוי אשפה, מחזור וגזם.
תאגיד המים – תיאום ואישור מערכות והתחברויות של מים וביוב.
מח' רישוי – טיפול בבקשות להיתרי בניה.
אבני הדרך העיקריות- שלבים
- הכנת תכניות ביוני לביצוע 1:250, 1:500 או 1:100 – תכנון מפורט בהתאם להנחיות התכנית התקפה ותכנית הבינוי 1:500 המאושרת (או בקנה מידה המאושר בתוכנית בנין עיר)
אחריות: יזם - התנעת ההליך – הצגת התכנית בפני צוות התכנון בוועדה קבלת הנחיות עקרוניות לתכנית המוצעת
אחריות : יזם מול צוות מלווה מטעם העיריה - קבלת הערות צוות התכנון
- הצגת תכניות מתוקנות בפני צוות התכנון כהכנה לדיון בוועדת המשנה המקומית תאום ישיבה הצגה – להערות ואישור עקרוני
אחריות: יזם מול צוות מלווה מטעם העירייה - הגשת תכניות מתוקנות לוועדה המקומית פתיחת תיק והגשת מסמכים לוועדה
אחריות: יזם מול הוועדה המקומית - דיון הועדה המקומית בתכנית הבינוי 1:250 הצגת התכנית בפני הוועדה- קביעת תנאים לאישור התכנית
אחריות: עירייה/יזם - החלטת הועדה המקומית לתכנית הבינוי 1:250 הפצת החלטת הוועדה הכולל דרישות ותנאים לאישור התכנית
אחריות: עירייה - השלמת תנאים ואישורים לבינוי בהתאם להחלטת הוועדה והנחיות מח' תכנון קבלת אישורים נדרשים והעברתם למח' תכנון
אחריות: יזם - הגשת תכניות מעודכנות/מתוקנות למח' תכנון כולל כל הדרישות התאומים והאישורים שנדרשו בהחלטה הצגה סיום ההליך בפני הצוות מלווה במח' תכנון כולל אישורים שנדרשו.
אחריות: יזם. - אישור תכנית הבינוי ע"י צוות התכנון והחתמת מהנדס העיר ויו"ר הועדה המקומית העברת המסמכים לחתימות לאישור (2עותקים)
אחריות: מחלקת תכנון- עירייה - הגשת בקשה להיתר בניה במערכת רישוי זמין
תכולת המסמכים הנדרשים לאישור תכנית בינוי לביצוע
בינוי ופיתוח
- מדידה – מדידה עדכנית של המצב הקיים כולל סימון עצים וככל שלא נערך סקר עצים יש להגישו כולל אישור פקיד היערות ואדריכל הנוף של העירייה.
גורם מאשר : מחלקת תכנון - מסמך נלווה תיאור כמותי לפי מספר מגרשים ומסמכי המכרז
טבלה המציגה את המבוקש לבניה במגרש בהשוואה למצב המאושר בתכנון בנין עיר ובתכנית הבינוי 1:500 (או כפי שהוגש בתכנון בנין עיר ) מבחינת שטחי הבניה, מס' יח"ד מס' בניינים ומספר הקומות תמהיל דירות עיקרי ו"פלדלת".
אם יש כוונה לבקשת הקלות יש להציג את הבינוי התואם לתכנון בנין עיר והבינוי כולל הקלות ויודגש כי ההקלות המוצגות לא יאושרו בהליךהבינוי אלא רק במסגרת הבקשה להיתר.
גורם מאשר : מחלקת תכנון - תכנית מפלס הקרקע, תכניות מפלסים נוספים ע"י הצורך קומה טיפוסית כלל שיידרש, תכנית מפלס המרתף/ים
בינוי ופיתוח הכולל את קווי הבניין, המבנים שיכללו מספור, מס' הקומות ויח"ד, סימון הכניסות להולכי רגל ורכב למגרש ולמבנים, קירות תמך גידור, מיסעות שבילים, חניות, ריהוט חוץ, מיצללות, אזורי גינון וסוגיו לרבות אבחנה בין שטחים פרטיים ומשותפים, סימון עצים וערוגות רחבות כיבוי, חניות, הסדרי אשפה, גומחות חשמל תקשורת ומים וכו', לרבות סימון מפלסי הכניסה ומפלסים רלוונטיים אחרים, כולל מפלסי הפיתוח לכל מרכיביו. בנוסף יצוינו חומרי הגמר, גווניהם ופרטים טיפוסיים עפ"י הצורך ברקע יוצג מצב תכנוני מפורט של האזורים הצמודים למתחם הכולל דרכים, שטחים ציבוריים ושטחים לבניין ציבור.
חתכים טיפוסיים:
2 חתכים לפחות, לאורך ורוחב המתחם, המיצגים את הפתרון התכנוני המוצע, כולל תיאור של המצב התכנוני של הממשקים עם גבולות המגרש. במצבים מורכבים ידרשו חתכים נוספים עפ"י הצורך.
פריסת-חזיתות, גדרות ורחוב:
הצגת חזיתות הגידור בממשקים עם התחום הציבורי – הרחוב, שטחי ציבור ושטחים לבניין ציבור, על רקע חזיתות הבינוי. כולל ציון חומרי הגמר גווניהם והמפלסים הרלוונטיים.
גורמים מאשרים:
מח' תכנון: יועץ נופי, יועץ אדריכלי
מתכנני התב"ע: אדריכלות, אדריכלות נוף. - מאזן חפירה ומילוי – מאזן מלא לחפירה ומילוי, חתום ע"י המתכנן הרלוונטי ככל שיידרש.
גורם מאשר: מחלקת תכנון - נספח תנועה וחניה – תיאור מערך התנועה והחניה במגרש בכל המפלסים הרלוונטיים, הכולל את הכניסות והיציאות, מחסומים, הסימונים הנדרשים, שילוט, מקומות החניה ומספורם, גישה לרכב חירום ורחבות כב"א, גישה לרכב פינוי אשפה וכו'. בנוסף תוצג טבלת מאזן חניה הכוללת את הנדרש עפ"י התקנות התקנים והתכנית המאושרת והמוצע בהתאם,לרבות חניות לבעלי מוגבלויות, פירוט לפי מפלסים וחניות טוריות התכנית תוצג על רקע הבינוי והפיתוח המוצע.
גורם מאשר: מחלקת תשתיות-יועץ תנועה
תשתיות
- נספח ניקוז – תיאור אופן הניקוז המלא של המגרש והפנייתו לתשתיות הציבוריות, על רקע הבינוי והפיתוח המוצע , הכולל: נגר עילי, מוצאי צמ"גים ממרפסות וגגות, תיעול, איזורי חילחול החדרה והשהיה, שוחות ובורות חילחול וחיבור מערכת העירונית. בנוסף תוצג טבלת מאזן שטחי החילחול ותכסית פנויה הכוללת את הנדרש עפ"י הוראות התכנית המאושרת והמוצע בהתאם, הכל לפי הנחיות מח' תשתיות.
גורם המאשר: מח' תשתיות-יועץ ניקוז - נספח מים וביוב – תיאור תשתיות המים והביוב בתחום המגרש, על רקע הבינוי והפיתוח המוצע, לרבות הקווים קוטרם ושיפועם, השוחות ומיפלסיהם, מיקום המונים ותיאור המערך, החיבור לתשתיות העירוניות, חתכי ביוב וכו' הכל לפי החיות תאגיד המים והביוב "עין אפק".
גורם מאשר: תאגיד המים וביוב "עין אפק"
פינוי אשפה מחזור וגזם
- הסדרי פינוי אשפה – תיאור האיזורים במגרש, לאצירת האשפה, המיחזור והגזם ואופן פינויים, על רקע הבינוי והפיתוח המוצע, כולל מס' המיכלים וסוגיהם, אמצעי האיוורור והניקוז, פרטים עקרוניים וכו' הכל לפי הנחיות מח' שפ"ע.
גורם מאשר: מחלקת שיפור העיר, תכנון ורישוי
אישורים
- תיאום תשתיות – אישור תיאום והתחברות עם התשתיות העירוניות הקיימות והמתוכננות לאחר אישור מתכנני התב"ע והתכנון המפורט למתחם.
גורם מאשר: מנהל הפרוייקט מטעם המנהלת - תיאום עתיקות – אישור רשות העתיקות על קיום תיאום והפיקוח לצורך תחילת הביצוע.
גורם מאשר: רשות העתיקות
הנחיות לעריכת גיליונות
שובלים
שובל הגיליון יוצמד לצידו הימני ויהיה ברוחב שלא יעלה על 20 ס"מ ויכלול לכל
הפחות את הפרטים הבאים:- שם התכנית ומס' התכנית שיינתן ע"י הוועדה.
- התכניות המאושרות ותכנית בינוי 1:500 שלאחר התב"ע אם קיימת.
- שם היזם, פרטי הקשר וחתימה.
- שמות המתכננים פרטי הקשר וחתימה.
- טבלת יח"ד כמפורט בטבלה מעלה סעיף 2
- חץ צפון.
- תרשים המתחם עליו מסומן תחום הבקשה.
- מס' גיליון, מתוך מספר הגיליונות.
- תאריך עדכון
- מס' גרסה
- שדות ריקים לצורך החתמת הגורמים המאשרים.
מקרא
יציין את כל הסימונים הגרפיים והצבעים המופעים בתכנית
רמת פירוט
בהתאם לקנה מידה 1:250 או אחר כפי שיידרש.
גרפיקה
הקפדה על כתובים ומספרים קריאים בגדלים אחידים ומותאמים לקנה מידה. שימוש עוביי קו וצבעים עפ"י נהלי שרטוט מקובלים.
מידות – מידות בסיסיות בהתאם לקנה מידה ולנדרש.