מסמך מדיניות להגשת בקשה להיתר בניה ומדיניות הוועדה במתן הקלות

מטרה

המטרה של מסמך זה, הינה להציג בפני הציבור הרחב ובפני הגורמים שפועלים אל מול הוועדה, את מדיניות הוועדה בדבר אופן הגשת בקשות להיתרי בניה וכן את מדיניותה במתן הקלות במגוון נושאים, והכול על מנת לייעל, לשפר ולקצר את הליכי הרישוי.

תחולה

ההנחיות הקבועות במסמך זה, אושרו במליאת הוועדה מס' 20190006 בתאריך 28.10.2019, ויחולו מתאריך 28.10.2019 על כל בקשה להיתר בניה שהוגשה וטרם נדונה ע"י הוועדה המקומית.
מסמך זה יבוא במקום מסמך המדיניות שאושר במליאת הוועדה מס' 20180003 בתאריך 04.06.2018.

כללי

  1. מובהר, כי מסמך זה מציג באופן כללי את מדיניות הוועדה במגוון נושאים, ואין בו כדי לחייב את הוועדה במתן היתר ו/או הקלה, כאשר כל בקשה תבחן לגופה, בהתאם לשיקול דעתה של הוועדה המקומית ובכפוף להוראות כל דין.
  2. על מגיש הבקשה להיתר בניה, ללמוד ולהכיר היטב, טרם הכנת בקשה להיתר, את הנושאים הבאים הנכללים בתיק המידע, ולפעול על פיו
    • התוכניות החלות על המקרקעין על נספחיהן ובכלל זאת: זכויות בניה, הוראות בניה, שלביות ביצוע, תנאים למתן היתר וכו'. בתוך כך יש לבדוק את התאמתן של התוכניות המפורטות לתוכניות המצויות בהיררכיה גובה יותר (תכנית מתאר מקומית, מחוזית וארצית) וכן לתכנית המתאר הכוללנית החדשה המצויה כיום לקראת הפקדה.
    • מילוי אחר ההנחיות, הדרישות והאישורים שנקבעו בתיק המידע.
  3. בכל בקשה להיתר בניה הכוללת בקשה למתן הקלה, יש לציין את הטעמים התכנוניים בגינם מבוקשת ההקלה. בנוסף,
    יש לפרסם את הנוסח של ההקלה אך ורק בהתאם לנוסח שנמסר על ידי הוועדה

    (פרסום בנוסח שונה ייפסל). הפרסום יעשה כפי ועפ"י דרישות החוק.

מדיניות לאזורי מגורים

מבלי לגרוע באמור לעיל ובנוסף לו, כל בקשה להיתר תבחן עפ"י הפרמטרים הבאים ותכלול את הנספחים שלהלן

מגורים – בניה רוויה

מדיניות הקלות

  1. התאמה לתוכנית הבינוי
    • ככלל כל בקשה להיתר בניה צריכה להיות תואמת באופן מלא לנספח הבינוי
      • שמירה על מפלס 00.
      • שמירה על פריסת המבנים ומספרם.
      • קצב המבנים לאורך הרחוב.
    • שינויים לתוכנית הבינוי ישקלו רק במקרים הבאים
      • אם הוכחה טעות בנספח הבינוי.
      • אם המתכנן הצביע על טעם תכנוני בגינו יש לסטות מהבינוי החל. והשינוי המוצע אינו פוגע באופי הבינוי ובמגרשים הסמוכים.

הוועדה המקומית תדרוש לפי שיקול דעתה, תכנית בינוי מתוקנת במגרש המבוקש וסביבתו או כל מסמך הדרוש לבחינת השינוי המוצע לרבות הדמיה.

  1. תוספת יח"ד בהליך של הקלה בהתאם לתקנה 2 (9) לתקנות התכנון והבניה (סטייה נכרת מתוכנית), תשס"ב-2002 (שב"ס)
    • בשכונת שרונה (הצ/1-2/135): תישקל תוספת יחידות דיור של עד 12%, בין היתר בכפוף לפתרונות חניה תת קרקעיות ובכפוף לקיומן של תשתיות ושטחים ציבוריים מספיקים.
    • בשכונת יפה נוף (הצ/410/1-2 א' ): לא תותר תוספת יח"ד מכח תקנת שבס.
  1. הקלה בתכסית מרתפים מעבר לקבוע בתוכניות.
    • בשכונת שרונה: תישקל הגדלת התכסית מ- 50% כקבוע בתוכנית הצ/135/1-2 עד ל- 80% משטח המגרש, בכפוף להשארת שטח בגודל של 20% לשימור מי נגר וניקוז המגרש.

מדיניות כללית

  1. הצגת פתרון ניקוז למגרש

    במסגרת הבקשה להיתר יוגש נספח שיציג פתרון ניקוז למגרש.

  2. תקן בניה ירוקה

    עמידה בתקן ישראלי 5281 לבניה ירוקה. (כולל מסחר, משרדים, תעשייה, מבני ציבור)

  3. עיצוב המבנים

    דגש על חזית המבנה לרחוב התאמת צורת  המבנה לפינת הרחוב, פתחי חלונות גדולים, חיפוי עמיד, יצירתיות.

  4. סגירת מרפסות

    לא תאושר סגירת מרפסות.

  5. פרגולות/ סוככים

    לא תאושר הוספת פרגולות (פרט לדירות בגן ובדירת הגג) ניתן יהיה להתקין סוכך (מרקיזה) עפ"י סעיף 11 לתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014 ) בצבעים אחידים למבנה, בגוון אחד טבעי בהיר.

מגורים – צמודי קרקע

מדיניות הקלות

  1. התאמה לתוכנית הבינוי שאושרה בוועדה המקומית לאחר אישור התוכנית החלה.
    • ככלל כל בקשה להיתר בניה צריכה להיות תואמת באופן מלא לנספח הבינוי:
      • שמירה על מפלס 00.
      • שמירה על פריסת המבנים ומספרם.
      • קצב המבנים לאורך הרחוב.
    • שינויים לתוכנית הבינוי ישקלו רק במקרים הבאים:
      • אם הוכחה טעות בנספח הבינוי.
      • אם המתכנן הצביע על טעם תכנוני בגינו יש לסטות מהבינוי החל. והשינוי המוצע אינו פוגע באופי הבינוי ובמגרשים הסמוכים.

הוועדה המקומית תדרוש לפי שיקול דעתה, תכנית בינוי מתוקנת במגרש המבוקש וסביבתו או כל מסמך הדרוש לבחינת השינוי המוצע לרבות הדמיה.

  1. כניסה חיצונית למרתף תותרנה בתנאים הבאים:
    • כניסה חיצונית אחת.
    • מדרגות חיצוניות צמודות למבנה
    • חצרות אנגליות – הקפדה על מגבלות עומק החצר האנגלית ומידותיה ע"פ חוק
    • תכנון החלוקה הפנימית במרתף – לא תותר חלוקה פנימית שניכר בה כי היא מיועדת לשרת שימוש עיקרי.
    • חישוב שטחים במרתף-בהתאם לשימוש המוצע. שטח מרתף בו נעשה או מתוכנן שימוש שלא למטרות שירות יחושב כשטח עיקרי
  2. בריכות שחיה
    • לא תאושר הקמת בריכת שחיה בחזית המבנה.
    • הקמת בריכות שחיה בהקלה מתוכנית בריכות השחייה  הצ/1-2/ 150 א' תישקל בכפוף לתנאים  שלהלן: בקשה להקמת בריכה תכלול את האשורים הבאים:
      • עמידה בהוראות הבטיחות הקבועות בכל דין לרבות, בקבוע בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), תש"ל-1970.
      • יועץ בטיחות, משרד הבריאות, נספח יציבות, אישור יועץ ניקוז (חיבור לביוב ולא לניקוז), יועץ אקוסטיקה.
      • הקלה בקו בניין לבריכת שחיה עד למינימום קו בניין של 1.5 מ' מגבול מגרש.
      • הקלה במרחק בין הבריכה לבית המגורים עד למינימום של 1.5 מ'.
      • חדר מכונות תת קרקעי בלבד.
      • על הבקשה לעמוד בשטחי גינון וחלחול כפי שנקבעו בתוכנית החלה אך לא פחות מ 15% שטח פנוי בעל ובתת הקרקע.
      • גידור הבריכה מטעמי בטיחות בהתאם לתקנה.
      • כיסוי הבריכה
      • במידה והבריכה בסמיכות לגדר קיימת יש לצרף פרט קיר דיפון ואישור מתכנן השלד לפרט זה.
  1. תוספת יח"ד בהליך של הקלה בהתאם לתקנה 2 (9) לתקנות התכנון והבניה (סטייה נכרת מתוכנית), תשס"ב-2002
    תישקל תוספת יח"ד עפ"י התקנה בתנאים הבאים:
    • שמירה על גודל מגרש מינימלי של 250 מ"ר ליח"ד.
    • בדיקה של מכסת השטחים הציבוריים: שטח ציבורי פתוח, שטח בניין ציבורי והתשתיות הציבוריות כגון: פתרונות חניה, ביוב, אשפה, חשמל, מים.
    • חניות על פי תקן חניה ובאישור יועץ תנועה של הוועדה.
    • פתרון תברואתי- מיקום גומחה לאשפה.
    • פרסום הקלה על שינוי מבינוי.
    • הגשת נספח בינוי מפורט למגרש לבדיקת היתכנות, טרם התחלת הליך הרישוי (לפני הגשת תיק מידע להיתר)
    • מרווח בין המבנים לא יפחת כנדרש בתקנות מ- 6 מ'.

מדיניות כללית

  1. הצגת פתרון ניקוז למגרש
    במסגרת הבקשה להיתר יוגש נספח שיציג פתרון ניקוז למגרש
  2. מדרגות חיצוניות
    לא יותרו מדרגות חיצוניות גלויות לקומות העליונות אלא כחלק מהמבנה ובתחום קווי הבניין.