הממונה על פניות הדיירים
תפקיד הממונה על פניות דיירים הוא לברר פניות של דיירים בעניינים הנוגעים למיזמי התחדשות עירונית. כך למשל, ניתן לפנות לממונה בנושאים האלה:
- מינהלות עירוניות, התנהגות יזמים, התנהגות דיירים אחרים, כולל טענות להפעלת לחץ בלתי סביר על דייר כדי שייתן את הסכמתו להצטרף לפרויקט.
- התנהגות של מארגנים שלא בהתאם להוראות חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע”ז-2017, כגון: מארגן שהפר את חובת ההגינות והזהירות שהוא חב לבעלי הדירות על פי החוק, ולא פעל לטובת בעלי הדירות בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, או שלא מסר כל מידע שיש בידיו בעניין מהותי הנוגע לעסקת הפינוי ובינוי או לעסקה לפי תוכנית החיזוק.
הפנייה לממונה תיעשה באמצעות מילוי ושליחה של טופס פנייה מקוון, והחלטות הממונה על פניות דיירים יפורסמו באתר האינטרנט של הרשות.
שימו לב
בפנייה לממונה יש להציג את הפרטים האלה:
- מהי בקשתו של הפונה מהממונה ואילו צעדים מבקש הפונה מהממונה לנקוט.
- פרטים רלוונטיים לפנייה. למשל, פרטי מארגן או יזם או מינהלת עירונית או עורך דין המייצג דיירים או פרטי האדם שהחתים על המסמך אליו הפנייה מתייחסת; זכויות הפונה בדירה (בעלים או שוכר); פרטי בעלים או שוכרים נוספים; מועד החתימה על ההסכם; המועד הראשון בו חתם בעל דירה על הסכם ארגון; פרטי האנשים שנכחו במועד חתימת ההסכם או המסמך שאליו מתייחסת הפנייה.
- יש לצרף מסמכים רלוונטים המוזכרים בפניה כגון: הסכם עסקה, יפוי כוח, כתב הסכמה וכל מסמך הרלוונטי לפניה.
להגשת פנייה לממונה לחץ כאן
דייר סרבן
מה קובע החוק לגבי בעל דירה שמסרב להשתתף בפרויקט (דייר סרבן)?
דייר סרבן הוא בעל דירה בבית משותף שמסרב לחתום על הסכם פינוי-בינוי או דייר המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים, לאחר שרוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ הסכים לעסקה. רוב מיוחס לעניין זה – 80% מהמקבץ ולפחות 2/3 מבניין.
דייר סרבן אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות במקבץ שהסכימו לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה. כמו כן, בית משפט אשר בחן את המקרה וקבע כי סירובו אינו סביר, ראשי למנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום במקומו על העסקה.
חשוב!
מתי סירוב לחתום על הסכם פינוי בינוי ייחשב כסירוב סביר?
- כשהעסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית
- כשלא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש או שלא הוצעו מגורים חלופיים הכוללים התאמות אם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות
- כשלא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות
- כשקיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבגינן ביצוע העסקה בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, אינו סביר
- אם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו הוא אדם עם מוגבלות והתנאים שנקבעו בחוק בנוגע להתאמות לדירת הקבע החלופית, לא התקיימו.
- קשיש, שמתקיימים לגביו התנאים המפורטים בזכויות קשישים בפרק זכויות הדיירים.
סוגיות מס וארנונה בהתחדשות עירונית
במסגרת תכניות להתחדשות עירונית ניתנות הטבות מס והטבות כספיות לבעלי הדירות הנמצאות בתהליך של התחדשות עירונית. ההטבות מגדילות את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט לכל הצדדים השותפים – התושבים והיזמים. המדריך מפרט את הטבות המס במסלול פינוי-בינוי בלבד.
דיירים זכאים לפטור ממס שבח כאשר הם מעבירים את דירתם הישנה ליזום ומקבלים דירה חדשה. הפטור יינתן עד גובה הסכומים האלה (הגבוה ביניהם):
- 150% משווי הדירה הקיימת, ללא זכויות הבנייה
- שווי דירת מגורים חדשה באותו המתחם ששטחה 120 מ”ר
- שווי דירת מגורים באותו מתחם, ששטחה 150% משטחה של יחידת המגורים הנמכרת, ולא יותר מ-200 מ”ר
- החוק מאפשר בתנאים מסוימים גם קבלת דירה קטנה ואת היתרה במזומן
- כמו כן יינתן פטור עבור דמי שכירות לתקופת בניית דירת התמורה.
פטור ממס רכישה לדייר
מס רכישה הוא מס שאותו משלם רוכש הזכות למדינה עבור ביצוע העסקה. בעל דירה בהתחדשות עירונית יזכה בפטור ממס רכישה בעבור קבלת דירת התמורה.
כיצד מקבלים את הטבות המס?
היזם ועורך דין שמייצג את דיירי המתחם יבצעו בעבור בעלי הדירות את כל הפעולות הנדרשות אל מול רשויות המס לשם קבלת ההטבות.
לפירוט נוסף, אנא הכנסו לקישור הבא
עמדת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בנושא התמורות לדיירים במיזמי פינוי בינוי לפירוט לחץ כאן
המחשבון לחישוב כדאיות כלכלית של מתחמי פינוי ובינוי – פרסום של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
מחשבון זה הוא כלי לרשויות מקומיות, בעלי דירות ויזמים לבחינת כדאיות כלכלית של מתחמי פינוי ובינוי. המודל מאפשר בחינה ראשונית של הכדאיות הכלכלית של הפרויקט בהינתן נתוני בסיס תכנוניים וכלכליים שונים.
הבדיקה הכלכלית שעליה מתבסס המודל נשענת על הנחיות תקן שמאי מס’ 21 לחישוב כדאיות כלכלית למתחמי פינוי-בינוי הן מבחינת סעיפי התקציב הנדרשים, הן מבחינת אופן חישובם והן מבחינת התמורה הראויה לדיירים.
לפירוט נוסף על המחשבון לחץ כאן
יעוץ משפטי בחינם
ניתן לפנות לקליניקה לזכויות דיור ופיתוח עירוני מהמרכז הבינתחומי בהרצליה, במתן סיוע משפטי לדיירי המתחם בכל הקשור להתחדשות העירונית
